השקעה בארצות הברית באמצעות חברת L.L.C

השקעות נדל"ן בארה"ב באמצעות חברת (Limited Liability Company)  LLC

מה היא חברת LLC?

חברת LLC הינה גוף משפטי הפועל כישות נפרדת מבעליה (בדומה לחברה בע"מ), אולם החברים בה מחזיקים "תעודת חברות" ולא במניות.

בהתאם לדיני המס בארה"ב, השקעה ב LLC היא דרך טובה להשקיע בנדל"ן כאשר יתרון המשפטי הוא "כישות נפרדת"- החברה נפרדת מבעליה, אולם מבחינת דני המס היא מעיין תערובת בין חברה בע"מ למעין שותפות.

חברה LLC אשר משקיעה בנדל"ן בארה"ב יש שתי אפשריות רישום בארץ ובחו"ל:

כחברה שקופה או כחברה אטומה –

1.      "חברה שקופה"- בהחלטתנו "להשקיף" את החברה, אנו יוצרים חברה שמבחנת מיסויי היא דומה יותר לשותפות, הרווח או ההפסד מיוחס למחזיקי השותפות בהתאם לשיעור ההחזקה של כל אחד. כל מחזיק "תעודת חברות" יקבל דוח K1  המפרט את שיעור החזקתו, סכום ההשקעה שהשקיע והחלק שלו ברווחי (או הפסד) השותפות. כאשר כל אחד ידווח לרשויות המס בארה"ב ובארץ רק על החלק המיוחס לו, כאשר ניתן יהיה להזדכות על המס ששולם בחו"ל כעת הגשת הדו"ח בארץ.

2. חברה "אטומה" –  נראה את החברה כישות משפטית ומסויית נפרדת המגישה דוחות לשלטונות המס בארה"ב ככל חברה רגילה נדרשת בדיווח. כאשר החברה אינה חייבת במס בישראל, ובעל המניות ידווח על רווחיו רק בעת חלוקת הרווחים בפועל כדיבידנד, וזאת כמובן ללא זיכוי על המס זר ששולם בארה"ב

בארה"ב – ברירת המחדל היא כי, חברת LLC הינה חברה שקופה אלא אם כן ביקשתם להגדירה כחברה אטומה בעת התאגדותה.

בישראל –  נותנים למשקיע הישראלי בחברת ה-LLC  אפשרות בחירה כיצד לדווח – כחברה רגילה, או לחלופין כחברה שקופה ולשלם את המס באופן אישי על החלק שנוצר לו בעקבות ההשקעה.

על המשקיע לבחור כיצד בכוונתו להתייחס לחברת ה- LLC כבר בשנה הראשונה ולדווח על כך לרשויות המס.

חובת הדיווח והיבטי המס

אזרח ישראלי שמשקיע בנכס מניב בחו"ל בכלל (וארה"ב בפרט) מחויבת בדיווח והגשת דוחות, לרשויות הנס בארה"ב והן לרשויות המס בישראל.

הדיווח המהווה גם הצהרה על החזקה בחברה זרה. חובת הדיווח חלה גם אם אין רווח בהשקעה  (שיעור ההחזקה בה הוא 10% לפחות).

כפל מס

סעיף 7 לאמנת המס ישראל- ארה"ב קובע כי יש "זכות מיסוי ראשונית" בהתאם למיקום הנכס, יחד עם זאת באמנה למניעת כפל מס דואגת לכך שאומנם המס משולם בארה"ב על הרווח שנוצר אולם במקביל יינתן זיכוי בגין מס זה, והמיסוי בארץ יהיה על ההפרש.

כמה מס נדרש לשלם על הכנסה מנדל"ן בחו"ל?

כימות שתי אפשרויות עיקריות לחישוב ההכנסה החייבת בישראל:

1. מסלול 15%

סעיף 122א לפקודת מס הכנסה קובע כי יחיד שהיו לו בשנת המס הכנסות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל יהיה רשאי לשלם על הכנסות אלו מס בשיעור של 15% בלבד, וכל זאת בתנאי שהכנסות אלו אינן הכנסות מעסק, כהגדרתן בפקודה.

הבוחר לדווח לפי מסלול זה אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט הוצאות פחת, ואינו זכאי להכרה במס ששולם בחו"ל או זיכויים ופטורים.

חשוב לציין- כאשר משקיעים באמצעות חברת LLC  לא ניתן להשתמש במסלול זה –מסלול זה מתאים כאשר ההשקעה מבוצעת באופן פרטי

ביטוח לאומי לעניין מסלול 15% – סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, בארץ ובחו"ל, שחל עליהם שיעור מס מוגבל (פטור, 10% בארץ ו-15% בחו"ל) – פטורים מתשלום דמי ביטוח.  

2. מסלול מס שולי

במסלול זה החיוב במס על הוא על הרווח של היחיד, כלומר הכנסה בניכוי הוצאות שהוצאו לצורך יצירת ההכנסה (תפעול ואחזקת הנכס) ,וכולל הוצאות פחת.

במסלול זה, המשקיע ישלם מס בהתאם למדרגת המס השולי בו הוא נמצא (מס רווחי הון), כאשר ממדרגת המס הראשונה הינה בשיעור של 31% , במקביל יכול לקבל זיכוי מהמס ששולם בחו"ל .

דגשים חשובים לעניין מסלול זה :

• חישוב הוצאות הפחת על נכס בחו"ל תעשה תמיד עפ"י תקנות הפחת בישראל ולכן אם חושבו הוצאות פחת בחו"ל ,יש להתעלם מהן ולחשב מחדש בהתאם לדין החל בישראל.
• עמדת מס הכנסה לעניין קיזוז הפסדים שנוצרו ב- LLC –  לא ניתן לקזז הפסדים שנוצרו ב -LLC אחד מרווחים שנוצרו ב LLC אחר או כנגד הכנסות פאסיביות אחרות בחו"ל כגון, ריבית או דיבידנד.

היבט הביטוח הלאומי לעניין מסלול מס שולי

הכנסות משכר דירה למגורים אשר הופקו בחו"ל ודווחו למס הכנסה לפי מסלול מס שולי יחויבו בדמי ביטוח לאומי כהכנסה פאסיבית . למעט השקעה בחברת LLC שכן בחוק ההסדרים נקבע כי בדומה לדיבידנד שהתקבל מחברה פרטית כך גם הכנסה מ LLC

מס רווח הון:

מס רווחי הון בישראל מוטל במסגרת חלק ה' של פקודת מס הכנסה. המס מוטל על מימוש נכסים כגון ניירות ערך,  מניות, מוניטין ועוד

בעת מכירת הנכס בחו"ל, ישולם מס רווח הון בישראל. כאשר המכירה בחו"ל חייבת בדיווח בישראל תוך 30 יום ממועד ביצוע העסקה. בהתאם לאמנה למניעת כפל מס, יכול הנישום מדרוש זיכוי בגין המס ששולם בחו"ל וזאת כנגד המס שהוא נדרש לשלם בישראל, המשקיע יידרש לשלם רק את ההפרש.

בעת מכירת הנכס בחו"ל קיים יתרון  למי שבחר להתייחס ל – LLC כחברה שקופה , אשר המס בגין רווח ההון ישולם מס  בשיעור של 25% (כולל זיכוי מס אמריקאי אם שולם) , לעומת מי שבחר להתייחס ל – LLC כחברה אטומה , עלול לשלם בעת מכירת הנכס מס גבוה יותר.

הערות-

·        התייחסות הנ"ל היא לחברה המכונה- LLC, אך בעולם ניתן למצוא מאפיינים דומים של חברות שקופות / אטומות, שההתייחסות אליהם תהיה דומה בהתאם לאמור.

·        מס ירושה בארה"ב חל על אזרחי ארה"ב והן על משקיעים זרים מומלץ להתחשב בשיקול זה ולהיערך בהתאם.

·        מי שלא מחזיק באזרחות אמריקאית, זכאי לקבל פטור ממס ירושה על החלק הנמוך מ 60,000$ .

·        עדכון- דני מס הירושה בארה"ב נמצאים "על השולחן" כאשר עם כניסתו של ג'ו ביידן לתפקיד נשיא ארה"ב מסמן, בהתאם להצהרותיו לפני הבחירות, כי בכוונתו לבטל את הסדרי המס המטיבים שהנהיג קודמו בתפקיד-דונלד טרמפ.